1、特定情形：如因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人；在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
2、时间要求：在依法办理土地、房屋权属登记前发生上述情形，可以申请退税，但如果已经办理了土地、房屋权属登记，则一般不能直接申请退税，不过，在某些特殊情况下（如权属转让合同无效后产生恢复原状的法律后果），即使已经办理了权属登记，也可能申请退税。
关于办理契税退税的具体流程如下：
1、准备资料：纳税人需要准备好相关资料，如纳税人身份证件及复印件、完税凭证复印件等，并根据不同情形提交其他相关证明材料（如法院判决书、仲裁裁决书、补充合同或协议、退款凭证等）。
2、提出申请：到买商品房所在区的税务局，提前预约办理退税。
3、核实情况：税务机关收取纳税人退税资料后，会向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。
4、受理与审批：核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。
5、退还税款：对于符合条件的退税申请，税务机关会按照规定办理退税手续，将多缴纳的契税退还给纳税人。
契税退税是一项复杂但可能带来显著经济效益的税务操作，理解其条件并熟悉办理流程是成功退税的关键，建议纳税人在遇到相关问题时，及时咨询当地税务机关或专业税务顾问，确保符合条件并顺利完成退税。
