广州市二手房交易流程及注意事项
在广州这座繁华的都市，二手房交易日益频繁，其流程和注意事项也备受关注，了解并遵循正确的交易流程，能够保障买卖双方的合法权益，让交易更加顺利、安心。
一、查册核实房屋产权
1、重要性：这是交易的基础，可明确房屋的权属状况，避免后续纠纷，若房屋存在抵押或查封情况，未提前了解清楚就可能导致交易无法完成，给买家带来时间和金钱上的损失。
2、查册资料：需提供身份证、地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号等。
3、查询地点与方式：可以去广州市任意一个房地产交易登记中心（如越秀区东华东路 367 号、海珠区江南西路紫龙大街 18 号、荔湾区中山七路 328 号等地）办理，一般比较快，可自助打印也可去柜台窗口办理，若小孩只有出生证明，则只能去柜台窗口办理查册，且要求家庭成员信息打印到一张 A4 纸上。
二、签合同、交定金
1、定金交付：定金是合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的方式，具有法律效应，不得超过主合同标的额的 20%，若给付定金方不履约，无权要求返回；收受定金方不履约，需双倍返还，所以买家在交付定金时一定要谨慎考虑。
2、合同条款：如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，以免出现共有权人不同意出售导致交易失败的情况；若房屋有租约，应与租客签订放弃优先购买权的证明，以保障交易顺利进行；对于附有户口的房产，要在合同中写明户口迁出的日期及违约条件；如果是婚内财产，即使房本上没有配偶的名字，也要取得配偶的同意，并让其签字，签署合同后要尽快进行网签，防止一房多卖。
三、评估房产价值
1、评估目的与机构：银行会指定评估公司对所购房产进行估价，用于银行贷款权利价值评估审批，评估结果基本与市场交易价持平，部分地方可能高于市场交易价。
2、影响贷款金额：评估价会影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款将以评估价来计算贷款金额。
四、赎楼（卖家责任居多）
1、赎楼方式：赎楼是业主方的责任，尤其是业主房贷未还清的情况，业主可通过担保公司向银行借款赎楼，会产生担保费用及短期赎楼利息；也可以由买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，但买家需要提前供楼。
2、风险规避：买家拿现金赎楼风险较大，若交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家可能会遭受损失，买家要充分了解并谨慎选择赎楼方式，规避潜在风险。
五、涂销和递件（卖家操作）
1、涂销意义：涂销是指卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记。
2、：产权转移申请即“递件”，买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执，之后银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约），当天即可完成涂销和递件，并出税单。
六、申请贷款（买家操作）
1、商业贷款：
所需资料：卖方需提供身份证（夫妻双方）、房产证、户口本（夫妻双方）、婚姻证明、银行收款账号；买方需提供身份证（夫妻双方）、户口本（夫妻双方）、婚姻证明、收入证明（一般大于供楼额 2 倍以上）、银行流水（至少近半年的存折进出状况，每月进出大于供楼额 2 倍以上）、供楼存折或卡、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明、广州市房屋套数查册证明。
注意事项：楼龄加借款期限一般不超过 40 年，具体需提前咨询银行；贷款成数不得超过房价七成；流程相对较快，但不同银行的具体要求和放款速度可能会有所差异。
2、公积金贷款：
所需资料：卖方需提供身份证（夫妻双方）、房产证、户口本（夫妻双方）、婚姻证明、银行收款账号；买方需提供身份证（夫妻双方）、户口本（夫妻双方）、婚姻证明、收入证明（一般大于供楼额 2 倍以上）、银行流水（至少近半年的存折进出状况，每月进出大于供楼额 2 倍以上）、供楼存折或卡、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明、广州市房屋套数查册证明、公积卡或存折、公积金缴存明细表。
注意事项：审批时间较长，一般需要 15 - 45 个工作日；要注意公积金贷款的政策和额度限制。
3、组合贷款（商业 + 公积金贷款）：
所需资料：与纯公积金贷款和商业贷款的资料要求类似，需结合二者准备相应的材料。
注意事项：组合贷款的办理流程相对复杂，涉及两种贷款类型的审批和放款，需要买卖双方和银行密切配合，确保贷款申请顺利通过。
七、过户与交税
1、过户流程：买卖双方在完成上述步骤后，共同前往房地产交易中心办理过户手续，工作人员会对提交的资料进行审核，审核通过后即可完成产权变更登记。
2、税费缴纳：二手房交易涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税等，买家需承担契税，根据房屋面积、是否首套房等因素，税率有所不同；个税一般由卖家承担，但在某些情况下也可能约定由买家承担。
3、领证：过户完成后，房地产交易中心会给买方发放房屋所有权证通知单，购房者凭借该单子在规定时间内领取新的房产证。
八、房屋交接与物业交割
1、结清水表账单：交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
2、查验电表状况：房屋交接验收时，买家要亲自查验电表是否有移动、改装等情况，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
3、协助煤气过户：买卖双方需凭《房屋买卖合同》、双方身份证、卖家交房日前一个月已缴纳的煤气费账单到燃气部门办理过户手续。
4、签订新的物业供暖协议：有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
5、结清电话费：买家要问清楚电话线路情况，并在合同补充条款中约定相关内容，如有需要，可在交房前到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后再办理过户手续。
6、协助有线电视过户：买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证及有线电视凭证，然后凭上述资料和新的房地产权证办理过户手续。
7、结算维修基金：按照规定，住宅转让时维修基金账户中剩余部分的款额不予退还，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时将维修基金的所有人更名为买家。
8、附属设施验收：买方在交房时要对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，尤其要注意下水道堵塞和墙面渗水等问题。
9、迁移户口：若卖家户口未及时迁出，可能会引发纠纷，影响买家利益，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家户口是否已迁出，如卖家需在交房后才可迁出，则双方要就此问题约定清楚。
广州市二手房交易涉及多个环节和众多细节，从查册到过户再到最后的交接，每一步都至关重要，只有严格按照规范的流程操作，注意各个环节的要点和风险防范，才能确保二手房交易顺利完成，实现买卖双方的共赢，希望每一位购房者和卖房者都能在这个过程中谨慎行事，保障自身的权益和利益。
